万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说明这些房顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(z顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱huī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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