万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　<中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久img alt="北京(jīng)房(fáng)圈(quān)大消(xiāo)息！顶级(jí)富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却(què)持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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